Imissão na posse: como fundamentar o pedido na prática jurídica

Todo ano, no Brasil, milhares de compradores de imóveis enfrentam o mesmo obstáculo: pagam pelo bem, recebem a escritura, mas não conseguem sequer colocar a chave na fechadura.

Uma situação comum em leilões judiciais e em compras de imóveis ocupados por antigos proprietários, a qual tem na ação de imissão na posse o instrumento jurídico adequado para o impasse. 

Diferente do que ocorre em disputas possessórias tradicionais, aqui o autor não exerce a posse do bem, o que exige do advogado fundamentação específica e atenção aos requisitos legais.

O que é imissão na posse

A imissão na posse é a ação por meio da qual o titular do domínio, ou de outro direito real sobre a coisa, busca obter a posse que nunca exerceu. 

O fundamento não está na posse em si, mas no direito de propriedade ou em título que assegure esse direito. 

Por isso, a doutrina classifica essa demanda como ação de natureza petitória, próxima da reivindicatória, mas com finalidade distinta.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já assentou esse entendimento em informativo de jurisprudência: “Apesar de seu nomen iuris, a ação de imissão na posse é ação do domínio, por meio da qual o proprietário, ou o titular de outro direito real sobre a coisa, pretende obter a posse nunca exercida.”

Para ajuizar a ação, o autor precisa comprovar dois elementos centrais. O primeiro é a prova da propriedade ou do título aquisitivo do imóvel, apresentada por meio de escritura pública, contrato de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação ou decisão judicial transitada em julgado. 

O segundo é a resistência do ocupante em desocupar o bem voluntariamente, demonstrada por notificação extrajudicial ou por outra prova documental equivalente.

O direito de propriedade que sustenta o pedido está previsto no Código Civil (Lei Nº 10.406/2002). O dispositivo estabelece a faculdade do proprietário de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la de quem a possua ou detenha de forma injusta.

Art. 1.228. “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

Quando o pedido envolve imóvel adquirido por compra e venda, a jurisprudência exige, como regra geral, a comprovação do registro do título translativo no cartório de imóveis, conforme o sistema de transmissão da propriedade adotado pelo Código Civil.

Art. 1.245. “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Em situações específicas, tribunais admitem a propositura da ação por adquirente que ainda não promoveu o registro, desde que apresente título aquisitivo idôneo e vínculo jurídico claro com o proprietário registral. 

Ainda assim, a via mais segura permanece a apresentação da matrícula atualizada do imóvel junto com o título aquisitivo.

Diferença entre ação reivindicatória e imissão na posse

A confusão entre as duas ações é frequente, já que ambas se fundam no direito de propriedade, o chamado jus possidendi, e não na posse considerada situação de fato, o jus possessionis. A distinção está na trajetória da posse em relação ao autor.

Na ação reivindicatória, o proprietário já exerceu a posse do imóvel e a perdeu para terceiro que a detém sem título oponível ao domínio. O objetivo é recuperar algo que já esteve sob seu controle, como no caso de um proprietário que teve o imóvel invadido após período de ausência.

Já na imissão na posse, o cenário é outro: o titular do direito nunca chegou a exercer a posse, ainda que detenha a propriedade formal do bem. 

Como já vimos, isso ocorre com frequência em arrematações judiciais, quando o arrematante recebe a carta de arrematação, mas o antigo proprietário ou terceiro permanece no imóvel.

O Art. 1.196 do Código Civil ajuda a entender a base dessa distinção, ao definir quem se considera possuidor para efeitos legais.

Art. 1.196. “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”

Como o autor da imissão nunca exerceu esses poderes de fato, a ação não pode ser tratada como possessória típica. 

Ela segue o procedimento comum previsto no Código de Processo Civil (Lei Nº 13.105/2015), sem os prazos e presunções aplicáveis aos interditos possessórios, como a reintegração e a manutenção de posse.

Modelo de ação imissão na posse

Como de costume, abaixo segue um modelo estrutural de petição inicial para ação de imissão na posse, que não só pode como deve ser adaptado conforme os fatos e documentos de casos concretos.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DA COMARCA DE _

[NOME DO AUTOR], [qualificação completa, CPF/CNPJ, endereço e endereço eletrônico], por seu advogado que esta subscreve, com escritório situado em [endereço], onde recebe intimações, vem, respeitosamente, propor a presente AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE em face de [NOME DO RÉU], [qualificação completa e endereço], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

Dos fatos: o autor adquiriu o imóvel situado em [endereço completo, matrícula Nº ___ do Registro de Imóveis], conforme [escritura pública, carta de arrematação ou instrumento de compra e venda] anexo. Apesar da titularidade regular do bem, o autor jamais conseguiu exercer a posse direta, em razão da permanência do réu no imóvel, que resiste à desocupação voluntária, conforme notificação extrajudicial anexa.

Do direito: aplica-se à espécie o disposto no Art. 1.228 do Código Civil, que assegura ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la de quem injustamente a possua. Presentes a prova da propriedade e a resistência do réu, encontram-se preenchidos os requisitos para a procedência do pedido.

Da tutela de urgência: requer-se a concessão de tutela de urgência para imissão provisória na posse, com fundamento no Art. 300 do Código de Processo Civil, tendo em vista a probabilidade do direito, demonstrada pela documentação anexa, e o perigo de dano decorrente da ocupação indevida e prolongada do imóvel.

Dos pedidos: diante do exposto, requer o autor: a concessão de tutela de urgência para imissão provisória na posse; a citação do réu para, querendo, apresentar defesa; e, ao final, a procedência do pedido, com a confirmação da imissão definitiva na posse do imóvel descrito, condenando o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Dá-se à causa o valor de R$ [valor].

Termos em que, pede deferimento.

[Local], [data].

[Advogado, OAB Nº ___]

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